面积来看，万科占的比例并不高。同时，万科的核心竞争力正面临挑战，市场营销与物业管理方式被模仿，因此万科需要再形成新的核心竞争力，首先要形成规模、形成区域性垄断。万科虽然是上市公司，并发行A股和B股，但B股实际上已经失去筹资能力，A股配股资金又远远不够。万科直接到香港上市有很大难度，但如果万科被香港上市公司并购，或者与香港上市公司换股，都可以达到间接上市的目的。
另一方面，土地和资金的匮乏已经成了万科发展的主要瓶颈。无论是在深圳、上海还是北京，万科几乎从来没有拿到一手好地，而且相对高昂的地价使其开发的商品房在成本上每平方米高出500一1000元，并使得万科土地储备严重不足。此时的万科，非常需要与另一个具备充足资金实力的大公司结盟。万科理想中的大股东应该有雄厚的资金实力，有海外融资背景能力，也要有良好的政府关系，优质的土地储备。
于是，香港华润集团浮出了水面，代表人物就是华润执行董事黄铁鹰先生。
说起这其中的过程，黄铁鹰先生和王石本人都曾有过回忆性的文字。
王石说，万科最早首要考虑的是华润的中资背景，凶为“在中国如果想在行业当中举足轻重，背景相当重要，我们认为政府背景是首先应当考虑的因素”。其他的还有：“希望对方是一个国际性的企业，本身有大财团的背景，在融资渠道上有办法；中资背景企业最好在香港，而住宅又应该是它的一个主导产业；希望对方在行业上有技术优势”等。
王石也承认，比较起来看，华润除了最后一点有所不备外，万科希望的前几点都具备。“但世界上的事很难十全十美。”
黄铁鹰对此则有如下回忆：
有一天王石笑嘻嘻地同我讲：“如果你看万科公司好，你不如把万科公司也收购了。”开始，我以为他开玩笑，后来我发现他说的有些像真的。此时，我俩已经很熟了，我单刀直入地问：“你的公司经营得这样好，为什么非要找个主子？”他说：“我想做大，我必须同世界资本市场接轨。”我又问：“公司做大是别人的，职位可是你自己的。难道你不怕哪天华润业把你炒了？”他说：“如果有人能比我做得更好，炒我是应该的。”我像盯着天外来人那样看着他，不太相信他的话。后来听说他同香港新鸿基也在商谈此事时，我才当真。
黄铁鹰后来也曾表示，能收购万科，对华润创业是天赐良机。因为可以一举两得，既可以通过万科进入全国房地产，又可以获得万科的中国本土管理资源。
随后，相关的谈判开始紧锣密鼓地进行了，而特发管理层给万科的表示是：“签订合同的当天要一次全额付清股款。信不过香港公司，不要外汇支付，要人民币。”
另有一位知情人士透露说，此后黄铁鹰便责成属下北京华远董事长任志强携全额人民币支票南下深圳。可就在距签合同还有一天时间，任志强还在飞深圳的路上时，王石再次接到了特发“不卖万科股票’’的消息。
自此，王石与特发公司的此种关系又维持了一些日子，直到1999年特发领导层更换，王石和万科管理层似乎终于看到了真正的机会。2．香港的“外来者”
有必要简单了解一下华润。
华润于1948年在香港成立，初衷系中国共产党在建立政权后为了解决党的经费来源。建国后，华润扎根香港，成为国家对外贸易的窗口公司。有人说，“华润”蕴含“中华大地，雨露滋润”之意；也有资料说，“华润’’之名源自毛泽东，取其“润之”字，寓意中华润之。
1983年，华润公司改组为华润(集团)有限公司，总部位于香港湾仔港湾道26号华润大厦。
华润集团植根香港，经过半个多世纪的努力，今天已发展成为中国内地和香港最具实力的多元化企业之一，总资产达1200亿港元，营业额达730亿港元。其营业务包括零售连锁、啤酒生产、消费品制造、地产和贸易等，并在电力、保险、通讯、基础建设等领域进行策略性投资。
华润集团是香港四大中资企业之一，在香港拥有三间上市公司，分别为华润创业、华润置地及华润励致。2007年，华润集团在中国企业联合会、中国企业家协会联合发布的“2007年度中国企业500强”排名中名列第三十三位。
目前，华润集团的地产及建筑业务遍布香港和中国内地，主要发展类型包括住宅、写字楼、商场、建筑、装修及物业管理等等，是中国最大的地产发展商之一。本世纪初，华润地产类项目总资产已达150亿港元，营业额43亿港元，税前利润10．4亿港元，分别占华润总资产、总营业额和税前利润总额的25％、13％和35％。